Собственный капитал в «Мехир ле-миштакен»: сколько нужно и как планировать заранее

Многие клиенты приходят ко мне с одной и той же уверенностью: раз квартира куплена по программе «Мехир ле-миштакен», значит собственного капитала нужно совсем немного и почти вся сумма ляжет на банк. Это не совсем так. Программа действительно снижает требования к капиталу по сравнению с покупкой на свободном рынке, но сумма, которую реально придётся принести из своих средств, зависит от конкретной квартиры, вашего статуса и от оценки, которую сделает банковский оценщик. Именно на этом этапе я вижу больше всего разочарований, не потому что люди ошиблись в расчётах, а потому что никто заранее не объяснил им механизм.

Почему сумма из объявлений не равна вашей сумме

В интернете гуляет одна фиксированная цифра минимального капитала, и многие воспринимают её как гарантированный потолок для любой квартиры в программе. На практике эта цифра является лишь минимумом, установленным Банком Израиля, а не универсальным ответом. Реальная сумма, которая понадобится именно вам, зависит от договорной цены квартиры, от того, что покажет независимая оценка стоимости (шума), и от того, попадает ли квартира в установленный ценовой потолок программы.

Я регулярно встречаю ситуацию, когда два человека выигрывают квартиры в одной и той же жеребьёвке, в одном и том же проекте, и у одного капитал получается близким к минимуму, а у другого — заметно выше. Разница чаще всего заключается в стоимости конкретной квартиры (этаж, метраж, вид) и в результатах оценки, а не в ошибке одного из покупателей.

Как на самом деле считается финансирование в программе

Ключевой механизм, который отличает «Мехир ле-миштакен» от обычной покупки, касается того, от какой цифры банк считает процент финансирования. При обычной покупке на свободном рынке банк берёт меньшую из двух величин, цену по договору или оценку, и именно от неё считает максимально возможную ипотеку.

В отличие от обычной сделки, где банк берёт меньший из двух параметров (цену по договору или оценку), в программе «Мехир ле-миштакен» берётся больший из них. Поскольку рыночная оценка почти всегда выше льготной договорной цены, итоговый процент финансирования от реальной суммы, которую вы платите застройщику, оказывается выше. Однако это не значит, что капитал вообще не нужен — просто база для его расчёта совершенно другая.

Потолок стоимости и что происходит, если квартира дороже

У программы есть установленный ценовой потолок, до которого действует льготный расчёт финансирования. Этот потолок время от времени пересматривается, и я всегда проверяю актуальное значение на момент конкретной сделки, а не полагаюсь на цифру из прошлогодней статьи. Если оценка квартиры превышает этот потолок, часть суммы сверх потолка перестаёт пользоваться льготными условиями, и на неё распространяются правила, близкие к покупке на свободном рынке.

Это особенно важно для покупателей в дорогих локациях центра страны, где рыночные оценки исторически выше, чем в периферийных поселениях. Я всегда советую клиентам, планирующим покупку в Центральном округе, закладывать запас капитала сверх минимума именно на этот случай, а не рассчитывать на то, что вся квартира попадёт в льготный диапазон.

Статус влияет на сумму не меньше, чем цена квартиры

Требования к капиталу различаются в зависимости от вашего статуса в сделке. Минимальная сумма, которую покупатель должен внести из личных средств, определяется указаниями Банка Израиля для конкретного случая, и она отличается для тех, у кого нет собственного жилья, и для тех, кто улучшает жилищные условия. Человек, покупающий первую квартиру, и тот, кто продаёт текущую ради новой, попадают в разные расчётные категории.

Для тех, кто улучшает жилищные условия, часть капитала обычно формируется из средств, «запертых» в текущей квартире — то есть из разницы между её рыночной стоимостью и остатком действующей ипотеки. Здесь важно понимать, что эти деньги не появляются автоматически в день подписания нового договора: они становятся доступными только после продажи старой квартиры. График обеих сделок нужно синхронизировать заранее, иначе можно оказаться в ситуации, когда деньги за новую квартиру ещё не поступили, а сроки платежей уже наступили.

Дополнительные источники капитала, которые реально работают

Когда собственных сбережений не хватает до нужной суммы, есть несколько законных путей закрыть разницу. Я разбираю их с каждым клиентом индивидуально, так как универсальных решений здесь не существует.

• Локальный грант в поселениях, определённых Министерством строительства, может частично засчитываться как часть капитала.
• Заём под залог накоплений в пенсионных фондах или קרן השתלמות, без их обналичивания.
• Помощь семьи в виде дарения или займа под залог недвижимости родителей.
• Постепенное накопление за счёт сокращения регулярных расходов в период ожидания жеребьёвки.
• Пересмотр состава ипотечного микса, чтобы часть суммы, которая раньше считалась капиталом, легально перешла в кредитную часть

Как я помогаю спланировать капитал заранее

Планирование капитала я начинаю не в момент, когда клиент уже выиграл в жеребьёвке, а на этапе первичной консультации, когда человек только рассматривает участие в программе. На этой встрече я проверяю расчётные листки (тлуши) за последние три месяца, удостоверение личности (теудат зеут), выписки по обязательствам и оцениваю реалистичный диапазон капитала под разные сценарии цены квартиры.

После получения ишур экрони, принципиального одобрения банка, у клиента появляется чёткая картина того, на какую сумму реально можно рассчитывать, и я всегда напоминаю, что это одобрение действует ограниченный срок, обычно около 90 дней, и его нужно синхронизировать с этапами жеребьёвки и подписания договора. После жеребьёвки на внесение первой части капитала обычно даётся около месяца, поэтому капитал должен быть готов заранее, а не собираться в последний момент.

Почему я не даю универсальную цифру заранее

Я принципиально не называю клиентам сумму капитала до того, как увижу конкретную квартиру, её договорную цену и не получу представление о будущей оценке. Любая цифра, названная до этого момента — это в лучшем случае ориентир, а в худшем — источник ложной уверенности. Я веду клиентов только тогда, когда вижу реальные шансы на одобрение и на комфортное обслуживание кредита в дальнейшем, и если по документам это не так, я говорю об этом честно, ещё до того как клиент потратит время и нервы на процесс, который не сможет завершиться.

Строительство квартир по программе занимает, как правило, от двух до четырёх лет с момента подписания договора до получения ключей, и за это время финансовая ситуация клиента, состав семьи или условия на рынке жилья могут измениться. Именно поэтому я рекомендую пересматривать план капитала не один раз в начале пути, а на каждом значимом этапе, от жеребьёвки до подписания финального договора купли-продажи.